Décodage n°6

Par choix ou par contrainte, la nouvelle majorité wallonne devra s’occuper de la dimension publique de la politique du logement : nécessité de poursuivre les rénovations énergétiques, difficultés financières du secteur, liste d’attente importante, etc.

Rappelons d’abord qu’on appelle logements publics (ou assimilés) les logements des SLSP (Société de Logement de Service Public), principalement mais pas uniquement des logements sociaux, les logements pris en gestion par les AIS (agences immobilières sociales) et divers logements appartenant au public (CPAS, communes, défense nationale, etc.).

Les commentaires sont glissés dans le texte de la DPR ; d’autres points sont abordés dans la seconde partie de la note. Commentaires et points complémentaires concernent surtout les SLSP.

NB : Cette note n’abordera pas la problématique des kots.

 

COMMENTAIRES DU CONTENU DE LA DPR

Voici, pour l’essentiel, ce que dit la DPR (pp.62-66) :

 

Introduction

Dans l’introduction, les passages suivants concernent tous les logements, pas spécifiquement le logement public :

« La Wallonie permettra aux opérateurs immobiliers au sens du CWHD de préempter lors des ventes publiques des biens privés pour les proposer à des primo-acquéreurs ou locataires à tarif moyen ou social. Des solutions de location-achat pourront également être proposées. »

« Le Gouvernement développera des partenariats public-privé pour renforcer l’offre de logements de qualité à un coût abordable, notamment par un démembrement du droit de propriété, avec la mise à disposition de terrains publics pour la construction de logements privés et publics via le principe des charges d’urbanisme. Des terrains mis à disposition d’acteurs privés seront ainsi valorisés par divers

¹ Merci à ceux et celles qui m’ont aidé pour la rédaction de cette note ; je reste bien sûr le seul responsable de son contenu.

 

types d’habitat (acquisitif privé ou public, locatif privé ou public, droit de superficie, habitat groupé, habitation légère, logement partagé, coopérative d’habitats, Community Land Trust, coopératives immobilières, etc.) et d’équipements collectifs. »

Alors que c’est un argument souvent évoqué, un partenariat public-privé ne garantit pas, en soi, un coût total moins élevé. Une des questions qui se pose dans ce type de partenariat c’est à qui échet, le cas échéant, la plus-value, par exemple dans le cas de biens mis à disposition d’un opérateur – immobilier ou autre (une association) – pour une durée déterminée. La manière dont droits et obligations sont ou pas indexés est ici essentielle. En tout état de cause, pour le moment il n’y aucun intérêt à prévoir des PPP avec financement. Par contre, à certaines conditions, ce type de partenariat permet de mettre plus vite de nouveaux logements dans le circuit. Une balance des coûts/avantages doit se faire, mais on peut aussi accélérer/simplifier les procédures (celles relatives aux marchés publics et celles relatives aux relations entre l’opérateur immobilier, la SWL ou l’administration, et la ministre). Attention pour les pouvoirs publics, la SWL et les SLSP de ne pas se dessaisir à la légère de terrains dans le cadre de PPP sans négociation serrée, notamment pour ce qui est des plus- values.

L’idée de distinguer terrain et construction est dans l’air du temps. Elle est riche en perspectives. Mais rappelons d’abord que si la mise à disposition d’un terrain se fait gratuitement ou à des conditions inférieures à celles du marché elle est assimilée à une aide publique et elle présente – en particulier au vu des difficultés budgétaires de l’heure – un coût d’opportunité élevé pour le pouvoir public propriétaire. Par contre, pour le promoteur privé ou public elle permet d’éviter de s’endetter pour la composante terrain. Si cette opération se fait en faveur d’un opérateur privé encore faut-il s’assurer que l’avantage ne soit pas, ne serait-ce qu’en partie, capté par le promoteur sur la composante construction. La solution idéale me semble être un bail emphytéotique avec une redevance indexée. Dernier point : à qui revient la plus-value sur les constructions dans ce type d’opération extrêmement intéressante – et tant mieux – pour l’occupant du logement ? Une forme de partage entre l’occupant et celui qui a mis le terrain à disposition doit être prévue.

Un secteur du logement plus efficient au service des usagers

« La situation financière du secteur du logement dans son ensemble est à la croisée des chemins. Sans modification substantielle du modèle, c’est sa pérennité même qui est en jeu à moyen terme. Le secteur du logement bénéficie de nombreux atouts, d’une expertise certaine mais il est trop morcelé. Cela a pour conséquence une dispersion des moyens humains et budgétaires, une couverture territoriale différenciée, plusieurs acteurs faisant la même chose au même endroit et personne à d’autres. Il en résulte un manque de clarté dans les missions de chacun des acteurs aux yeux du public. Une rationalisation est absolument nécessaire.

Le Gouvernement regroupera l’ensemble des acteurs au sein d’une unique Agence de l’Habitation en vue d’améliorer le service aux citoyens : Société Wallonne du Logement (SWL), Société Wallonne du Crédit Social (SWCS) et Fonds du Logement des familles nombreuses de Wallonie (FLW), les départements du Service Public de Wallonie (SPW) “Logement”, de l’Énergie et du Bâtiment durable (en ce qui concerne les aides et primes aux particuliers) et du SPW Territoire, Logement, Patrimoine et Énergie. Il s’agira d’une entité publique unifiée et transversale dont l’objectif sera d’atteindre une plus grande efficacité afin de soutenir à l’avenir une offre multiple de logement, de concentrer les moyens, les ressources et les expertises au bénéfice des citoyens. »

« L’ensemble des services des acteurs locaux du logement seront accessibles au sein de guichets uniques afin de simplifier l’offre en maximalisant, en un seul lieu, tant sur le terrain que de manière digitale, les services liés à une Société de Logement de Service Public (SLSP), une Agence Immobilière Sociale (AIS), une Association de Promotion du Logement (APL), un guichet énergie ou encore un organisme de crédit social décentralisé. L’objectif sera de rassembler l’ensemble des offres de logements ou d’accessibilité au logement afin de répondre plus efficacement aux besoins des candidats locataires, rénovateurs ou acheteurs d’une habitation. »

 

Un logement public qui retrouve son rôle d’ascenseur social

« Bénéficier d’un logement d’utilité publique est un droit qui représente une aide sociale conséquente et impose aux locataires des devoirs. Le Gouvernement veut rompre avec la politique actuelle du “logement social à vie” et de la conservation du logement par des cohabitants n’ayant pas signé le bail. »

Voici ce que dit l’article 24 de l’Arrêté du Gouvernement wallon organisant la location des logements gérés par la Société wallonne du Logement ou par les sociétés de logement de service public (première version : 6 septembre 2007). Les commentaires sont en italiques.

« §1er. Lorsqu’un ménage se voit attribuer un logement, il bénéficie d’un droit d’habitat pendant neuf années qui lui permet de prendre en location un logement social durant ces neuf années, en exécution d’un ou de plusieurs contrats de bail.

La durée du bail est donc désormais de 9 ans (la situation – = bail à durée indéterminée – reste inchangée pour ceux qui sont rentrés avant 2008).

Ce droit d’habitat cesse lorsque la société met fin au bail dans les cas suivants:

1° les conditions de revenus et patrimoniales du locataire ne respectent plus l’article 3,

• 2;

Il s’agit des conditions de revenus pour pouvoir accéder au logement social (voir p.16 pour les montants – il faut considérer les limites maximum = revenus moyens) – et patrimoniales (ne pas être propriétaire). Il n’y a pas ici de crainte à avoir quant à d’éventuels pièges à l’emploi :ils sont possibles mais peu probables au vu des montants et des caractéristiques des personnes concernées.

2° le locataire fournit des déclarations inexactes ou incomplètes relatives à la composition du ménage ou aux renseignements nécessaires au calcul du loyer;

3° il y a résiliation de la convention de services conclue par le locataire avec l’association gérant la cellule d’aide à la vie journalière dans le cas d’un logement intégré dans une cellule A.V.J. (aide à la vie journalière);

4° le locataire ne respecte pas les dispositions du contrat-type de bail ou du règlement d’ordre intérieur, ou si le locataire met fin au bail.

Ce droit est reconduit pour une nouvelle période de neuf années dans les autres cas.

Au vu des conditions énoncées peu de locataires sont concernés par une fin de bail.

• 2. La société donne le logement attribué en location sur la base d’un contrat-type de bail (…). Le bail est conclu pour une durée de neuf années ou pour la durée restante du droit d’habitat.
• 3. La société peut mettre fin au bail à tout moment, moyennant un congé notifié au moins trois mois à l’avance, dans les cas suivants:

1° lorsque le locataire fournit des déclarations inexactes ou incomplètes relatives à la composition du ménage ou aux renseignements nécessaires au calcul du loyer;

2° lorsque le ménage occupant ne respecte pas les dispositions du contrat de bail ou du règlement d’ordre intérieur;

3° lorsqu’ il y a résiliation de la convention de services conclue par le locataire avec l’association gérant la cellule d’aide à la vie journalière dans le cas d’un logement intégré dans une cellule A.V.J. (aide à la vie journalière).

• 4. Au 1er janvier qui suit l’expiration d’un triennat ou à l’expiration de la période pour laquelle le bail a été conclu, la société peut mettre fin au bail, en donnant congé six mois à l’avance, dans les cas suivants:

Il s’agit d’une possibilité, pas d’une obligation.

1° lorsque les conditions patrimoniales du locataire ne respectent plus l’article 3, §2;

Voir ci-dessus.

2° lorsque le logement comporte au moins 4 chambres et n’est plus proportionné à

 

l’exception des ménages dont un membre a plus de 70 ans ou est (porteur du handicap pour lequel le logement a été adapté ou atteint d’une maladie dégénérative conduisant inévitablement à une déficience motrice attestée par un médecin spécialiste et pour laquelle le logement est déjà adapté – AGW du 8 février 2024, art.10) et des cas visés à l’ ( article 1er, 15°, alinéa 4 – AGW du 8 mai 2014, art. 8) ;

Les conditions sont telles que cet alinéa concerne très peu de cas.

3° lorsque le logement spécialement conçu pour des personnes âgées de plus de 65 ans ou pour des étudiants, ou adapté pour des personnes (porteuses du handicap ou atteintes d’une maladie dégénérative conduisant inévitablement à une déficience motrice attestée par un médecin spécialiste – AGW du 8 février 2024, art.10), a été loué à une personne n’appartenant pas à ces catégories et dont aucun membre du ménage ne relève de ces catégories, et qu’une personne répondant à la spécificité du logement, a introduit sa candidature auprès de la société, remplit toutes les conditions pour obtenir le logement et qu’aucun autre logement adapté à cette personne ou conçu spécifiquement pour ces personnes ne soit vacant.

Tout aussi rare comme situation.

Dans les deux derniers cas, un autre logement est donné en location par la société dans la même commune, pour la durée restante du droit d’habitat ou pour une nouvelle période de neuf ans dans le cas où le droit d’habitat est reconduit pour une nouvelle période de neuf années.

Le locataire peut refuser une seule proposition de logement faite par la société dans le cadre de la mutation imposée.

• 5. À l’expiration de la période pour laquelle il a été conclu, la société peut mettre fin au bail, moyennant un congé notifié au moins six mois avant l’échéance, lorsque les conditions de revenus du locataire ne respectent plus l’article 3, §2.

À défaut d’un congé notifié à l’expiration de la période pour laquelle il a été conclu, le bail est prorogé pour une durée de neuf ans, aux mêmes conditions.

• 6. Il peut être mis fin au bail par le locataire à tout moment, moyennant un congé de trois mois. »

Il ressort de ce qui précède que des situations de non reconduction du bail sont probablement très rares (on ne dispose pas de statistiques centralisées à ma connaissance), d’autant plus que dans certains cas la SLSP n’est pas obligée d’y mettre fin. En outre, le locataire peut – dans certaines configurations – perdre son logement mais en récupérer un autre.

Faut-il, et si oui, à quelles conditions, limiter sans conditions tout ou partie des baux pour organiser une “rotation” ou favoriser l’insertion socio-professionnelle (voir plus loin) ? Ce qu’il faut certainement accélérer (voir ci-après) c’est une mutation plus contrainte vers un logement proportionné. Par ailleurs, si le choix politique est – pour diverses raisons – d’imposer des baux courts de facto non reconductibles – il faut, a minima :

• exclure certaines catégories de locataires (ex : les personnes âgées ou handicapées)
• tenir compte que beaucoup de chemins vers diverses formes de (ré)insertion sont objectivement longs (personnes abîmées par la vie, personnes malades, personnes avec addictions, ) et que la contrainte de devoir retourner dans le secteur privé n’est pas facilement gérable
• tenir compte de la situation extrêmement tendue sur le marché locatif privé
• prévoir un accompagnement social et matériel – souvent lourd – au vu de l’expérience des dispositifs de housing-first et autres capteurs logement

 

• justifier des règles qui pourraient désormais être moins favorables que dans le privé
• prévoir une compensation financière pour les SLSP dès lors qu’une plus grande rotation implique inévitablement une augmentation des vides locatifs

Question : toutes choses égales par ailleurs, ne faut-il pas appliquer les mêmes règles aux AIS ?

Enfin « la conservation du logement par des cohabitants n’ayant pas signé le bail » fait allusion à un phénomène qui a pris de l’ampleur au cours des dernières années : des proches qui revendiquent le droit de rester dans le logement suite au décès du locataire (principal). Ils y sont encouragés par la jurisprudence de la Chambre de recours logée auprès de la SWL. Une SLSP, la Joie du Foyer (Namur), a introduit plusieurs recours devant la Conseil d’État pour contester l’obligation résultant des décisions de la Chambre de recours de la SWL, plutôt favorables aux “héritiers”, au demeurant à l’encontre de ce que disent les textes concernés. Un premier recours devant le Conseil d’État a été rejeté – pas vraiment sur le fond – mais l’avis de l’auditeur pour une autre situation est plutôt favorable à la thèse de la Joie du Foyer. Peut-être pour anticiper une situation où l’approche de facto favorable aux “héritiers” serait battue en brèche par le Conseil d’État, le gouvernement wallon sortant a adopté le 8 février 2024 un AGW dont l’article 12 introduit dans l’AGW du 6 septembre 2007 un chapitre VII, comportant les articles 39 à 41, organisant ce qui se passe au décès du locataire². Ce texte consolide de facto une sorte de droit d’héritage. Il faut corriger cela pour éviter de progressivement allonger plus encore les délais d’obtention d’un logement pour les candidats- locataires sur liste d’attente et de voir des générations se succéder dans un même logement… Attention : trouver le bon angle juridique n’est pas évident dans la mesure où ce sont les revenus de tous les membres du ménage qui sont pris en considération (pas nécessairement à 100%) pour le calcul du loyer même si tous les membres ne sont pas nécessairement signataires du bail.

« Le Gouvernement veut instaurer une responsabilisation accrue des locataires : paiement du loyer et des charges, entretien du logement, comportement de vie adéquat, efforts d’insertion sociale et professionnelle, etc. Le recouvrement des créances locatives sera amélioré (rapidité, plan d’apurement obligatoire, non-renouvellement du bail à durée (in)déterminée, création dans le respect du RGPD d’une base de données des locataires sortis ayant des créances locatives, etc.). Il conviendra également d’accentuer la vérification des conditions d’accès patrimoniale au logement d’utilité publique prévue par le CWHD. »

² « Chapitre VII. Du décès du locataire

Art. 39. Le bail est résolu d’office en cas de décès du locataire et le logement est libre de toute occupation.

Art. 40. Si le logement est occupé par des personnes domiciliées depuis au moins dix-huit mois dans le logement mais que le changement de composition de ménage n’est pas transmis à la société conformément à l’article 4 de l’annexe 5 ou que les personnes ne remplissent pas les conditions d’admission du présent arrêté, la société conclut une convention d’occupation précaire de six mois maximum avec le ou les occupants.

Le Ministre fixe le calcul de l’indemnité ainsi que les modalités applicables aux conventions d’occupation précaire et établit un modèle de convention.

Art. 41.§ 1 er. Si le logement est occupé par des personnes domiciliées depuis au moins dix-huit mois dans le logement, que le changement de composition de ménage est transmis à la société conformément à l’article 4 de l’annexe 5 et que les personnes remplissent les conditions d’admission du présent arrêté :

1. si le logement occupé est adapté et proportionné à la composition du ménage, la société conclut un contrat de bail avec ces personnes ;
2. si le logement occupé n’est pas adapté ou proportionné à la composition du ménage, la société propose un logement proportionné à ces personnes.

• 2. A défaut de logement proportionné disponible, la société conclut avec les personnes visées au paragraphe 1 er, une convention d’occupation précaire qui prend fin au moment où la société propose un logement proportionné.

Le Ministre fixe le calcul de l’indemnité ainsi que les modalités applicables aux conventions d’occupation précaire et établit un modèle de convention.

• 3. En cas de refus du logement proposé, la société met fin à la convention d’occupation précaire sauf en cas de refus dûment motivé par de justes motifs. »

 

« Enfin, les réformes nécessaires seront initiées afin de réduire les vides locatifs qui grèvent les finances des Sociétés de Logement de Service Public (SLSP) : révision des critères de choix, non- recevabilité d’une candidature pendant un certain délai et après un certain nombre injustifié de refus d’attribution d’un logement. »

« Dans ce secteur essentiel qui concourt à garantir le droit à un logement décent, un changement de paradigme sera indispensable. Le système global de fonctionnement, de financement, d’encadrement social, de réponse sociétale dans les rôles attribués par le législateur wallon aux SLSP doit évoluer.

Afin de répondre aux réalités de terrain, à l’évolution des populations locatives et à la situation financière du secteur, le Gouvernement priorisera le plan de rénovation des logements publics pour amener le parc vers une amélioration significative en termes de performance énergétique, idéalement par la mise en place d’un droit de tirage conditionné à l’efficience de la SLSP dans son programme de rénovation. »

³ On ne peut être ni pleinement propriétaire, ni usufruitier d’un logement (sauf s’il s’agit d’un logement non améliorable ou inhabitable, ou qui a été confié à la gestion d’un opérateur immobilier).Ces conditions doivent être également remplies en cours de bail.

« Le Gouvernement étudiera la faisabilité d’un nouveau mécanisme de financement responsabilisant les SLSP quant à leur taux d’occupation. »

« En vue de prendre en compte les investissements réalisés dans le parc des logements d’utilité publique gérés par les SLSP, le Gouvernement réformera l’arrêté prescrivant des modalités de calcul des loyers sociaux et des charges pour mieux tenir compte des performances énergétiques (loyer chaud). C’est aussi une question d’équité entre locataires ayant bénéficié d’une rénovation énergétique et ceux qui n’en ont pas bénéficié. »

« Dans ce même esprit, la règle du plafonnement des loyers à 20% des revenus du ménage sera réévaluée afin d’améliorer l’adéquation entre le loyer social et de coût de revient de la création et du maintien du parc locatif. »

⁴ C’est l’essence même de l’approche dite hédonique, adoptée pour l’établissement en Wallonie de la grille indicative des loyers.

⁵ Cela peut être le cas quand la VLN (valeur locative normale) est particulièrement faible.

« Face à la forte demande, le Gouvernement souhaite augmenter le nombre de logements d’utilité publique. A cet effet, le Gouvernement encouragera les propriétaires privés à mettre leurs biens en location, via les opérateurs immobiliers au sens du CWHD. »

« Il incitera les villes et communes, pour la délivrance des permis d’urbanisme d’ensembles importants de logements, à contractualiser un “engagement Logement”, à savoir la mise à disposition d’un certain nombre de logements, suivant la taille du projet, à prix coûtant, à des opérateurs publics et assimilés. »

« Le Gouvernement développera des partenariats public-privé pour renforcer l’offre de logements d’utilité publique de qualité à un coût abordable. »

Voir sur les PPP ce qui est dit au bas de la p.1 et en haut de la p.2.

« Enfin, afin d’assurer une prévisibilité essentielle des financements, tant pour les acteurs du logement d’utilité publique que pour le secteur de la construction, le Gouvernement instaurera un droit de tirage pour la construction (tenant compte d’un schéma régional de développement du Logement d’Utilité Publique) et pour l’achat clef sur-porte auprès d’acteurs privés. Le Gouvernement veillera à faire correspondre le parc à la composition des ménages des demandeurs de logements d’utilité publique. »

On attirera l’attention sur le fait que devenir propriétaire dans des ensembles, et c’est le cas aussi dans la formule « engagement logement » commentée ci-dessus, fait que la SLSP devient copropriétaire, statut pas toujours évident.

Enfin, je ne sais pas ce que les négociateurs ont en tête quand ils parlent d’adapter le parc à la structure de la demande. Mon analyse est celle-ci : la priorité doit aller vers de petits logements. Voici le principal constat fait dans la note « Répondre à la pénurie de petits logements en Wallonie »⁶ disponible ici :

« En décembre 2015 (dernière donnée disponible, publiquement en tout cas), les logements d’une chambre ne constituaient que 17,3% du parc locatif social⁷ ; or, ce type de logement est celui accessible non seulement aux personnes seules mais aussi aux couples (sans enfant) ; la proportion de ces ménages dans le total des ménages locataires, 55,6% (48,3% de personnes seules + 7,3% de couples sans enfants ), très largement supérieure aux 17,3% des logements à une chambre, montre que le parc ne s’est pas adapté aux évolutions socio- démographiques ; l’important écart entre ces deux pourcentages explique une grande partie de la proportion de logements sous-occupés. » On ajoutera que la demande (listes d’attente) pour de tels logements est de l’ordre de 60%, soit environ 3 fois plus que la part de petits logements dans le stock de logements !

La réflexion de l’augmentation de l’offre de petits logements pourrait aussi s’étendre à des publics plus spécifiques comme par exemple les jeunes travailleurs, les personnes âgées seules mais autonomes, etc.

Augmenter l’offre de petits logements permettra aussi – en favorisant les mutations – de réduire la sous-occupation.

« Le Gouvernement encouragera les opérateurs immobiliers au sens du CWHD et facilitera leurs démarches pour construire des logements supplémentaires, pour les revenus moyens ou d’équilibre, sur leurs fonds propres, au sein d’opérations mixtes ou pour des projets spécifiques dans les zones manquant de tels logements. »

⁶ Philippe Defeyt, « Répondre à la pénurie de petits logements en Wallonie », 1er mars 2024

⁷ Source : Anfrie M.-N. (coord.) & Gobert O. (2016), « Les chiffres-clés du logement public en Wallonie – 2016 », Centre d’Études en Habitat Durable, Charleroi, 179 pages, p.47

« Constatant que la population locative actuelle dispose de revenus de remplacement à concurrence de plus de 82% à l’échelle wallonne, ce qui crée un déséquilibre social, le Gouvernement évaluera et mettra à jour les conditions d’attribution des logements d’utilité publique pour mieux répondre aux réalités sociétales actuelles et à de nouveaux enjeux. »

« Le Gouvernement souhaite éliminer tout ce qui pourrait constituer un piège à l’emploi et supprimera les aides faisant double emploi qui sont accordées aux ménages locataires. »

« Le logement public n’a pas vocation à être occupé sans aucune limite de temps par les citoyens. Par nature, le logement social doit être rotatif afin que la configuration des logements (notamment le nombre de chambres) soit constamment en adéquation avec la taille des ménages. Conserver un logement avec des chambres excédentaires en contrepartie d’un surcoût locatif ne sera plus possible afin que d’autres familles puissent aussi bénéficier de la même chance que celle octroyée à l’origine aux locataires. Lors d’inadéquation entre la taille des ménages et le nombre de chambres, la mutation endéans l’année du constat sera mise en œuvre. »

⁸ Source : Anfrie M.-N. (2023), « Portrait des locataires du logement social », Centre d’Études en Habitat Durable, Rapport de recherche, Charleroi, 105 pages, p.76

	occupés est plus importante ; elle peut dépasser les 40% dans certaines sociétés9 10. Le graphique ci-après11 donne l’évolution globale de 2014 à 2021.Ce graphique rappelle aussi qu’il ne faut pas oublier les situations de sur-occupation dans ce débat.
Proportion de ménages occupant un logement social proportionné, sur-occupé et sous-occupé de 2014 à 2021
	En cas de sous-occupation il faut, après une durée à déterminer, rendre la mutation obligatoire. Attention, une fois de plus la réalité rattrapera le législateur : en effet, la plus grande précarité des ménages concernés s’accompagne souvent d’une plus grande mobilité dans la composition et taille des ménages (à la hausse comme à la baisse). En attendant la mutation, les sur-loyers12 seront appliqués ; leurs montants seront également indexés. Une réflexion pour adopter une définition plus moderne de la sur/sous-occupation serait la bienvenue. Des formules de rotation autres – comme par exemple être obligé de sortir d’un logement public après un certain temps – sont-elles vraiment souhaitables et praticables ? Que dirait- on si on faisait de même dans, par exemple, le secteur du handicap. Pourtant ici aussi il manque des “places” et une même préoccupation d’équité pourrait être mise en avant. On

⁹ La différence s’explique par diverses raisons :

• le fait que le sur-loyer ne s’applique pas si un membre du ménage est handicapé ou si le locataire introduit une demande de mutation vers un logement proportionné à la taille de son ménage ;
• une interprétation des textes rendue difficile par les décisions du Conseil d’État et autres

¹⁰ « La majeure partie de la sous-occupation observée est de faible intensité, c’est-à-dire que les ménages qui sous- occupent leur logement n’ont qu’une chambre en trop selon les règles en vigueur (cf. Tableau 19). Cette sous-occupation de faible intensité est en diminution sur la période, passant de 29,2 % à 23,9 % des ménages locataires. Les ménages disposant de deux chambres en trop sont deux fois moins nombreux que les précédents en 2021, mais leur part diminue moins vite : de 11,1 % en 2014, elle est passée à 10,3 % en 2021. Enfin, les ménages disposant de trois chambres excédentaires ou plus sont très peu fréquents : ils représentent au maximum 1,4 % sur la période. Toutefois, leur proportion est stable, ce qui invite à s’interroger sur les possibilités de mutation qui s’offrent à ces ménages : ont-ils la possibilité d’être logés dans un logement plus petit dans leur SLSP ? Existe-t-il des logements pour les accueillir ?

Pour ce qui concerne la suroccupation, les ménages à qui il manque une chambre sont les plus fréquents. Ils représentent entre 13,7 % des ménages locataires en 2014 et 16,2 % en 2021. Cette suroccupation modérée est la seule qui soit en augmentation. Les parts des ménages à qui il manque deux chambres et trois chambres sont stables sur la période (respectivement 1,8 % et 0,1 % en 2021). Il n’y a pas de ménages à qui il manque4 chambres et plus. »

Source : Anfrie M.-N. (2023), « Portrait des locataires du logement social », Centre d’Études en Habitat Durable, Rapport de recherche, Charleroi, 105 pages, p.92

¹¹ Source : Anfrie M.-N. (2023), op.cit., p.92

¹² Si vous louez un logement non proportionné (dont le nombre de chambres ne correspond pas à la composition de votre ménage) et si votre ménage ne comporte pas de personne handicapée, vous devez payer, en plus de votre loyer “standard” mensuel, un supplément (surloyer) par chambre excédentaire (en trop) : 1 chambre = + 25 € ; 2 chambres = + 60 € ; 3 chambres = +100 € ; 4 chambres = +150 €.

 

« Bénéficier d’un logement social doit aussi permettre une activation pour la remise à l’emploi. L’attribution à des locataires appartenant à la population active devra systématiquement s’accompagner d’un package insertion/formation adaptée à leur situation (partenariat Forem/IFAPME). Dans ce cadre, une évaluation de la situation sociale du locataire sera réalisée tous les trois ans. Le cas échéant, le locataire dont l’accompagnement socioprofessionnel est assuré tout au long de sa location, pourra alors être orienté vers d’autres solutions de logement : logements pris en gestion par des opérateurs immobiliers au sens du CWHD, secteur locatif privé, crédit social ou acquisition d’un droit de superficie/d’emphytéose (démembrement du droit de propriété). Le Gouvernement favorisera également la possibilité pour les locataires sociaux d’acquérir leur logement d’utilité publique. Les personnes ayant été condamnées pour atteinte à la sécurité de l’État ne peuvent plus prétendre bénéficier de son aide, raison pour laquelle l’accès au logement public leur sera interdit. »

Quelques commentaires ici :

Combiner accès au logement social avec des démarches d’activation professionnelle n’est pas évident :

• la pratique de terrain vise à favoriser l’autonomie et la responsabilisation des personnes en difficultés par rapport à l’ensemble des démarches (endettement, assuétudes, logement, activation) qu’elles peuvent être amenées à suivre ;
• n’oublions pas qu’à côté de la personne en difficultés il y a aussi d’autres adultes (par exemple une personne porteuse de handicap) et des enfants qu’il serait contraire à l’éthique de pénaliser si on doit constater des “manquements” dans le cas du demandeur d’un logement social ; et comment gère-t-on une situation où l’un des adultes “s’intègre” et l’autre pas ? ; et que se passe-t-il si le locataire perd un emploi en cours de procédure ? ; et comment gérer une situation où un locataire exclu d’une SLSP ne trouve objectivement pas un logement correct ? ;
• il faut déterminer ce qui est juge “suffisant” comme volonté de s’insérer ; par exemple, la note d’analyse « Le chômage de longue durée »¹³ a montré qu’en Wallonie 39% des chômeurs de longue durée avaient travaillé au moins une fois depuis que la barre des 2 ans de chômage a été franchie (observations : avril 2024) = est-ce suffisant ? ; et quid d’autres démarches (ALE, stages, etc.) ?

Il est évident que dans de nombreuses situations c’est l’accès à un logement social qui va déclencher une réaction en chaîne positive, par exemple et soulageant le poids des remboursements dans une procédure de médiation.

De manière très pragmatique, « le gouvernement flamand a également mis en place (2023) une (…) mesure pour veiller à ce que les rares logements sociaux soient attribués à ceux qui en ont réellement besoin. À la fin de l’année dernière, il a décidé que toute personne capable de travailler et s’installant dans un logement social est tenue s’inscrire auprès du VDAB, l’équivalent flamand du Forem et d’Actiris. »¹⁴

Vendre des logements ne peut pas se faire n’importe comment : il faut éviter des ventes isolées, qui, par exemple, rendent compliquée la rénovation d’un bloc de logements parce qu’un propriétaire privé se trouve au milieu du jeu de quilles ; il faut aussi garantir un prix de vente correct.

« Par ailleurs, des personnes qui travaillent, mais ont un faible revenu peuvent théoriquement

¹³ Philippe Defeyt, « Le chômage de longue durée », Note d’analyse, 24 juillet 2024

¹⁴ Source : https://daardaar.be/rubriques/societe/logements-sociaux-en-flandre-la-lutte-contre-la-fraude-ne-suffit-pas-il- faut-construire/

 

prétendre à un logement d’utilité publique. Le Gouvernement veillera à réserver une part du parc du logement public wallon des travailleurs qui ont des revenus limités. Ceci permettra aussi de favoriser la mixité sociale. »

« Le Gouvernement évaluera et optimisera les différents dispositifs d’allocations-loyers existants : l’allocation de rupture de bail, l’allocation de déménagement et de loyer et l’allocation d’attente logement. »

CE QUI NE SE TROUVE PAS DANS LA DPR

Quoique brassant large, la DPR n’évoque pas tous les enjeux. Voici quelques observations/pistes complémentaires.

• Rien n’est dit sur les moyens budgétaires – c’est le cas de l’ensemble de la DPR – que cette majorité consacrera au On peut craindre que, contrairement aux attentes du secteur, les recettes propres supplémentaires qui échoiront aux SLSP (par exemple via les loyers- chauds) permettront de diminuer l’effort budgétaire de la Wallonie.
• La situation budgétaire du secteur n’est pas, c’est un euphémisme, brillante et l’endettement est Pas d’analyse ni moins encore de propositions d’action dans cette DPR. La situation est claire : avec les règles actuelles, pour tout logement additionnel – en tout cas loué avec la règle des 20% maximum – ou toute rénovation énergétique les comptes de la SLSP se détériorent, dans la mesure où les subsides plus les recettes propres ne compensent pas les coûts. Il faudra refaire le point quand on connaîtra les nouvelles règles pour les loyers.
• A l’étonnement de certains, il semble que le projet de fusionner les SLSP n’ait même pas été évoquée en négociations. On en reste donc à la possibilité de fusions volontaires (comme celle engagée entre la Joie du Foyer et le Foyer namurois à Namur). Deux points d’attention :
  • une telle fusion coûte cher ; la Wallonie devrait soutenir et aider financièrement les SLSP qui souhaiteraient volontairement fusionner avec d’autres, notamment en prenant à sa charge les frais spécifiques (avocats, notaires, réviseurs…) liés à la fusion et en adaptant

les textes de manière à ce que la fusion ne diminue en rien les aides reçues de la Wallonie, voire les augmente.

• dans certaines configurations locales, la fusion dépend du bon vouloir des actionnaires privés dès lors que ceux-ci ont un pourcentage de parts supérieur aux minorités de blocage ; il serait peut-être temps de mettre fin à cette survivance d’une autre époque.

• La DPR est étrangement peu loquace sur le rôle des communes en matière de création de

¹⁵ Voir SWL, « La location d’un logement public en Wallonie », Brochure, p.16

 

logements publics. Sans nécessairement revenir aux plans d’ancrage, on peut en tout cas souligner ceci :

• rendre à nouveau et effectivement obligatoire un pourcentage minimum de logements publics pourrait poser moins de problèmes dès lors que les règles pour créer des logements à loyer d’équilibre ont été fameusement allégées ;
• la règle des 10% inscrite dans le calcul des dotations du Fonds des communes pourrait être modulée par types de logements (logements sociaux / logements à prix d’équilibre) et en fonction du degré de ruralité (une récente étude¹⁶ étude de l’IWEPS propose des

données très intéressantes à cet égard).

• Pour piloter au mieux les projets du gouvernement il faut plus de données ; les efforts significatifs du CEHD vont dans la bonne Mais il faut aller plus loin dans la collecte des données pour, par exemple, mieux connaître les ménages bénéficiant d’un logement public. Illustration : jusque maintenant en tout cas, il n’est pas possible de produire des tableaux croisés (exemple : âge versus statut socio-économique) pour les ménages locataires des SLSP. Autre exemple : ce serait utile d’avoir un indicateur sur l’évolution du pourcentage de locataires qui ont un bail de 9 ans. Il est aussi urgent d’actualiser les statistiques sur le parc de logements publics !!!
• Il est peut-être temps aussi de se livrer à une comparaison rigoureuse des coûts budgétaires totaux des diverses formules de soutien au logement Très concrètement : que coûte à la collectivité par année de disponibilité la création d’un logement dans une SLSP versus la prise en gestion d’un logement dans une AIS ? Il n’y a pas, me semble-t-il, une vraie volonté de se livrer à ce type d’évaluation qui m’apparaît pourtant indispensable pour éclairer les choix politiques. De même qu’une comparaison entre un logement SLSP classique et un logement en résidence-services sociale peut amener à faire travailler ensemble – sur une base objective – ministre de l’action sociale et ministre du logement.
• Si on veut faciliter les accords privé-public, mais aussi pour des raisons d’équité, il faut harmoniser les normes de salubrité ; pourquoi un logement public doit-il être plus grand qu’un logement privé ?
• Le système reste administrativement lourd, c’est le moins que l’on puisse Si les contrats de gestion entre la Wallonie et les acteurs du logement, demain l’Agence de l’Habitation, sont clairs, pourquoi certaines décisions de tutelle doivent-elles encore être confirmées par le/la Ministre ? C’est à chaque fois une perte de temps. Il faut aussi alléger la tutelle sur les opérateurs (SLSP, AIS…) et, en tout état de cause, raccourcir les délais.
• Il faut aussi veiller à ce que l’interprétation donnée à certaines dispositions soit, sur le terrain, la même par chaque Par exemple, est-on vraiment sûr que la VLN (valeur locative normale) soit vraiment mesurée sur des bases strictement identiques ? Le législateur doit donc produire des textes de haute qualité juridique.
• Les règles doivent évoluer pour tenir compte de nouvelles manières d’habiter. Si, par exemple, une SLSP souhaite mettre à disposition de mamans seules un logement en co- location, il est clair que les règles d’attribution doivent, dans ce cas, s’adapter pour maximiser la réussite de cette vie en
• Comme pour d’autres dispositifs sociaux wallons, il y a des conditions de revenus pour accéder au logement Et comme pour d’autres dispositifs, les revenus d’accès et des différentes catégories de locataires sont mal calibrés en fonction de la taille et de la composition du ménage.

Voici ce que dit la législation pour 2024 :

¹⁶ « Degré d’urbanisation ou de ruralité du territoire : la méthode internationale DEGURBA appliquée à la Wallonie », WP39, juin 2023

 

Le tableau ci-après montre que les rapports des revenus Ménage/Personne isolée varient d’une catégorie de revenus à l’autre et ne correspondent en rien à la convention des UC (unités de consommation) retenue par l’enquête SILC¹⁷ (qui sert, notamment, à calculer le taux de pauvreté). De même, dans cette enquête, on donne un poids à chaque enfant de 0,3 (moins de 14 ans) ou de 0,5 (14 ans ou plus), ce qui est beaucoup plus que ce que prévoit la réglementation SWL (un enfant a un poids de relatif 0,19 dans la situation d’un parent seul avec des revenus précaires). Ceci est loin d’être anecdotique comme observation. Il faut mettre cette réflexion en chantier.

 

Revenus pris en compte : quelle logique ?
Revenus	« Règles » SWL			« Règles » SILC
	1 personne	Ménage	Rapport	1 personne	Ménage	Rapport
précaires	17.000	23.200	1,36	17.000	25.500	1,50
modestes	34.100	42.600	1,25	34.100	51.150	1,50
moyens	52.800	63.900	1,21	52.800	79.200	1,50

• La SWL possède de nombreux terrains Ils ne sont pas toujours bien situés par rapport aux premières indications sur les centralités. Il me semble nécessaire que la SWL propose au gouvernement un plan pour l’avenir de ces réserves foncières en les attribuant en priorité à la SLSP concernée quand elles se trouvent en zone de centralité ; les autres terrains seraient affectés à la politique foncière que devra mettre en place le gouvernement pour aller vers le “zéro artificialisation nette”.
• Le secteur des SLSP dispose désormais, il était temps, d’une convention Peut-être le nouveau gouvernement conventions collectives pourrait-il profiter de cette nouvelle situation pour rapprocher les barèmes et les règles les accompagnant, comme on l’a fait il y a quelques années déjà pour les communes et CPAS.
• Deux points concernant les investissements énergétiques :
  • On ne tient pas assez compte pour le moment d’une préoccupation qui va prendre de plus en plus de place : protéger les locataires des fortes chaleurs, tant par des investissements concernant le logement (pare-soleils par exemple) que des aménagements extérieurs

(fontaines sèches, zones ombragées, etc.).

• La législation doit évoluer pour faciliter le recours – via des tiers investisseurs/exploitants – à des systèmes de chauffage collectifs comme par exemple un réseau de chauffage

¹⁷ Statistics on Income ans Living Conditions.

 

alimenté par de la bio-masse. Ceci nécessite peut-être une adaptation du calcul des charges.

Au total, et les projets du nouveau gouvernement risquent encore de confirmer cette tendance, on se trouve dans un paysage du logement de plus en plus éclaté. Ménages bénéficiant d’aides fiscales de différentes périodes, systèmes de fixation des loyers publics différents d’un type d’opérateur à l’autre, inéquités propres au logement public (à revenu et composition du ménage identiques, il n’y a aucun lien entre le loyer et les caractéristiques du logement¹⁸), ménages profitant d’un démembrement du droit de propriété ou pas, ménages profitant d’aides ou pas, normes différentes, etc., etc. Il est donc temps de faire un saut quantique en matière de logement : faire glisser les aides à la brique vers des aides à la personne. Cette révolution n’est malheureusement même pas esquissée dans la DPR.

LES PROGRAMMES DES PARTIS DE LA COALITION

Programme du MR

2.2.2.5. Des conditions pour le maintien dans un logement public

Pour le MR, le logement public doit jouer son rôle d’ascenseur social. Les locataires doivent être accompagnés et orientés pour pouvoir, à l’issue de leur bail, s’orienter vers d’autres solutions de logement. Le MR plaide donc pour des baux à durée déterminée.

Comme toute aide sociale, la mise à disposition d’un logement public est un moyen d’épauler les bénéficiaires pour se loger dignement, tout en les encourageant à se développer personnellement. Le logement public n’est donc pas une fin en soi mais un moyen d’émancipation et d’insertion socio- professionnelle. Il doit retrouver un rôle d’ascenseur social.

En ce sens, le MR est favorable au bail à durée déterminée de trois ans, renouvelable une fois (sans tomber dans le champ d’application des baux de 9 ans), pour tout nouvel entrant dans le logement public. Ensuite, le locataire, dont, l’accompagnement social est assuré tout au long de sa location, serait orienté vers d’autres solutions de logement : Agences Immobilières Sociales, secteur locatif privé, crédit social ou acquisition d’un droit de superficie/d’emphytéose (démembrement du droit de propriété).

Un locataire en fin de bail mais engagé dans une formation en vue d’exercer un métier en pénurie conserverait toutefois son logement jusqu’à la fin de sa formation et pourra prétendre à le conserver encore s’il décroche un emploi. L’attribution d’un logement public à des locataires appartenant à la population non-active doit d’ailleurs systématiquement s’accompagner d’un package insertion/formation adaptée à leur situation (métier en pénurie, alphabétisation, apprentissage du français, etc.). A cet effet, les moyens régionaux consacrés au logement d’utilité publique doivent être pérennisés, tant pour la construction et la rénovation de logements, mais également pour l’acquisition et l’équipement de terrains et de logements neufs. Ces moyens doivent permettre une prévisibilité pour les acteurs locaux et les entreprises de construction.

Par ailleurs, des personnes qui travaillent mais ont un faible revenu peuvent théoriquement prétendre à un logement public. En réalité, elles n’y accèdent pas car elles ne bénéficient pas de suffisamment de points de priorité. Nous proposons donc que 10 % du parc du logement public wallon et bruxellois soit réservé à des travailleurs qui ont des revenus limités. Ceci permettra aussi de favoriser la mixité sociale.

Enfin, nous voulons mettre en œuvre une réforme et une simplification des règles d’attribution rendant de l’autonomie aux Sociétés de Logement de Service Public et aux pouvoir locaux, sous le contrôle des Commissaires de la Société Wallonne du Logement.

2.2.2.6. La rénovation et l’extension du parc de logement public wallon

¹⁸ Voir : Philippe Defeyt, « Une politique du logement social ou une politique sociale du logement ? », Les Échos du Logement, n°127, pp.24-27

 

Le MR veut poursuivre le plan de rénovation des logements publics pour amener le parc vers une moyenne de C et réformer le loyer social pour tenir compte du coût d’utilisation du logement (loyer plus charges), afin d’améliorer les recettes locatives.

Pour le MR, les moyens régionaux consacrés au logement d’utilité publique doivent être pérennisés, tant pour la construction et la rénovation de logements, mais également pour l’acquisition et l’équipement de terrains et de logements neufs. Ces moyens doivent permettre une prévisibilité pour les acteurs locaux et les entreprises de construction.

Malheureusement, le Plan Rénovation des biens d’utilité publique, bien que louable dans son objectif de transformer des logements énergivores, fait face à des défis conséquents liés à l’augmentation des coûts de construction, ce qui entraîne une réduction significative du nombre de logements effectivement rénovés.

Nous proposons de réformer le loyer social pour mieux tenir compte du « loyer chaud », comprenant le loyer et les charges, afin d’améliorer les recettes locales des Sociétés de logement de Service Public (SLSP). L’augmentation du pourcentage de revenus qui en découlera ne dépassera pas 25 % des revenus du ménage, ceci étant partiellement ou totalement compensé par la diminution drastique des charges. Les SLSP sont par ailleurs chargées de réaliser des plans d’entretien à long terme permettant un maintien en état du parc via une prévisibilité des dépenses à réaliser, une estimation de celles-ci et leur financement par ces recettes additionnelles générées par le « loyer chaud ».

Nous voulons par ailleurs étendre le parc de logement public en Wallonie. Dans ce cadre, nous encourageons les initiatives visant à favoriser la mixité sociale, telles que la possibilité accordée aux SLSP de déroger aux règles d’attribution classiques, ainsi que leur capacité à investir dans des habitations légères, ce qui démontre une volonté de diversifier l’offre de logements.

Nous voulons que les logements neufs soient prioritairement acquis clef-sur-porte auprès d’acteurs privés, de manière à gagner du temps et de l’argent.

Rappelons enfin que, durant cette législature, l’allocation de subsides aux communes sinistrées par les inondations souligne l’importance de la solidarité territoriale dans la création et l’acquisition de logements d’utilité publique. Enfin, le plan de relance rapide pour la création de logements publics innovants et durables, couplé à l’accord-cadre “conception-réalisation” pour de nouveaux logements à haute qualité environnementale, témoigne d’une vision à long terme pour un logement accessible, durable et socialement équitable.

(…)

2.2.2.8. La rationalisation des acteurs du logement wallon

Le MR souhaite procéder au regroupement progressif des acteurs de la politique régionale du logement. Cette réorganisation visera l’efficacité et permettra de proposer une offre multiple de logement aux locataires.

Nous souhaitons ainsi rassembler au sein d’une seule structure tous les acteurs « faîtiers » (Société Wallonne du Logement, Société Wallonne du Crédit Social, Fonds du Logement). Nous souhaitons également optimiser la gestion des Sociétés de Logement de Service Public (SLSP), via des regroupements ou la recherche de synergies afin d’améliorer l’efficience d’un secteur qui compte actuellement 62 directeurs-gérants, 62 services de ressources humaines, de comptabilité, de gestion des marchés publics etc. Les fonctions de service aux locataires doivent par contre être mieux maillées afin d’assurer la proximité sociale et géographique nécessaire, via des guichets de proximité mis en place en collaboration avec les CPAS ou les communes. Cette optimisation permettra de renforcer le rôle central des SLSP dans la politique du logement public.

Pour Bruxelles « Nous souhaitons enfin réduire les droits de succession et de donation immobilière pour les propriétaires qui décident de mettre leur bien en location via une agence immobilière sociale pour un bail de longue durée de minimum 9 ans, à condition que le bénéficiaire ou le donateur

 

s’engage à conserver la propriété sous la gestion de l’AIS pendant au moins douze ans à partir de la date du décès ou de l’enregistrement de la donation immobilière. » (in 2.2.2.2. Une amélioration de l’accès au logement à Bruxelles)

Programme des Engagés

3 — GA R A N T I R L’ACCÈS AU LOGEMENT

En Belgique, le droit au logement est menacé par une série de facteurs, notamment la hausse des prix de l’immobilier, la diminution des logements sociaux et la précarité croissante des ménages.

Actuellement, les chiffres du sans-abrisme sont alarmants et de nombreux citoyens n’ont pas accès à un logement décent, qui constitue pourtant la base pour pouvoir se construire socialement, économiquement et humainement.

(…)

La diminution des logements sociaux est un autre facteur important. En 2022, le parc de logements sociaux en Belgique représentait 16 % du parc total, contre 25 % en 1990. Cette diminution est due à une combinaison de facteurs, notamment la réduction des investissements publics et la privatisation des logements sociaux. Il est aussi dû au fait que l’octroi des permis pour la création de logements privés est plus régulier est rapide que pour l’octroi de permis pour des logements publics, malgré le fait que ceux-ci, en valeur absolue, augmentent en nombre chaque année.

Nous souhaitons utiliser les moyens générés par la vente des logements sociaux pour rénover les autres logements ou en construire de nouveaux et appliquer le principe de l’isolation sans frais aux logements sociaux.

(…)

C’est pour cela que les Engagés veulent des réponses fortes et des projets concrets afin d’apporter des solutions tangibles aux citoyens.

Nous voulons :

• Augmenter le nombre de logements sociaux et à loyer modéré et prioriser la rénovation de logements existants.
• Convertir en location AIS les biens dont le propriétaire a été condamné pour non-respect de la loi (propriétaires qui ne respectent pas le code du logement malgré les avertissements et

sanctions (normes minimales…) ou qui commettent des infractions pénales (marchand de sommeil).

• Évaluer et mettre à jour les conditions d’attribution des logements sociaux pour mieux répondre aux réalités sociales actuelles et à de nouveaux Dans ce cadre, veiller à ce

que les candidats à un logement public dont le ménage comprend au moins un enfant soient prioritaires dans le processus d’attribution, en accordant également une attention particulière aux familles monoparentales.

• Encourager la mise en location de biens privés au travers des AIS en maintenant les incitants actuels (couverture des dégâts locatifs et des loyers impayés, gestion administrative et juridique…) et en renforçant les aides à la rénovation pour les bailleurs concernés.

(…)

• Encourager les propriétaires privés à mettre leurs biens en location, via une Agence Immobilière Sociale ou une société de logement public (SLSP en Wallonie, SISP à Bruxelles). À cet effet, il est primordial de renforcer le rôle des AIS dont c’est l’une des
• Affecter obligatoirement une partie des logements construits dans le cadre d’une importante promotion immobilière aux logements sociaux (SLSP, SISP, AIS, CPAS, communes…).

(…)

 

• Encourager la mutualisation du travail d’accompagnement dans le logement entre les différents opérateurs du logement (maisons d’accueil, APL, AIS, habitations protégées, capteurs logement, Housing First).

(…)

• Maintenir l’allocation-loyer qui vise à offrir une aide financière aux personnes précarisées qui peinent à trouver un logement dans le parc privé.
• Poursuivre la politique de construction et de rénovation, notamment énergétique de logements sociaux et adapter ces logements aux situations de handicap et de fragilité (exemple : ascenseurs).
• Poursuivre le développement des agences immobilières sociales, notamment dans les quartiers et communes les plus favorisés afin d’encourager la mixité

(…)

• Inciter les villes et communes, pour la délivrance des permis d’urbanisme d’ensembles
• importants de logements, à contractualiser un « engagement Logement », à savoir la mise à
• disposition d’un certain nombre de logements, suivant la taille du projet, à prix coûtant, à des
• opérateurs publics et assimilés.

 

(…)

• Favoriser l’investissement dans les logements multi-chambres et mieux gérer la rotation des locataires sociaux.
• Optimiser la réforme du calcul des loyers des logements publics afin de mieux prendre en compte les caractéristiques du logement (performance énergétique, confort) et les revenus

des locataires. Les nouvelles recettes dégagées permettront de financer en partie la rénovation du parc immobilier social.

• Développer du logement public « à coûts maîtrisés », fonctionnel, avec de bonnes performances énergétiques, en renforçant de manière raisonnable la densité des habitations

et en privilégiant les équipements et infrastructures partagées (jardins, potagers, espaces- vélos…).

(…)

• Augmenter la capacité de contrôle de la SLRB afin de vérifier que les bénéficiaires de logements sociaux ne disposent pas de biens à l’étranger. En effet, il est primordial que les logements sociaux reviennent à ceux qui en ont le plus
• Développer un plan afin d’accélérer la rénovation des logements
• Obliger les pouvoirs locaux à rénover leurs biens inoccupés sous peine de sanctions.