2En outre, peu d’études traitent de la propriété des logements d’un espace dans son ensemble et peu d’auteurs analysent ces phénomènes à l’échelle intra-urbaine, c’est-à-dire à celle des quartiers, alors qu’il a été montré que les acteurs de la production et de la location de logements se déploient selon des géographies spécifiques (Lipietz, 1974 ; Romainville, 2015 ; Topalov, 1984 ; André et Meslin, 2021).

3Afin de combler ces lacunes, cet article vise à apporter un éclairage sur la géographie et le profil des propriétaires bailleurs bruxellois à partir d’un extrait de la base de données cadastre de 2015 compilant toutes les propriétés localisées dans la Région de Bruxelles-Capitale. Il s’agit d’une base de données administratives où chaque ligne correspond à la propriété d’un propriétaire sur une parcelle cadastrale sur laquelle peut se trouver un ou plusieurs logements ainsi que la quotité, c’est-à-dire la proportion possédée. Pour réaliser l’analyse, nous avons fait la distinction entre les logements loués et les logements occupés par leurs propriétaires à partir de l’adresse de domicile des propriétaires et de l’adresse des logements possédés : si un propriétaire possède un logement à une autre adresse que son domicile, il a été considéré comme mis en location ; si un propriétaire possède plusieurs logements à son adresse de domicile, un logement a été considéré comme utilisé pour son habitat et les autres logements comme étant mis en location.

5Prenant en compte la localisation, la taille de portefeuille et les revenus fiscaux, ce travail sur les données individuelles permet d’établir des statistiques d’ensemble et de dresser un profil des propriétaires bailleurs ainsi que leur géographie à une échelle fine. Cet article visera à répondre à la question : « Comment l’investissement immobilier résidentiel structure-t-il la propriété des logements ? ». Je traiterai d’abord de la financiarisation du logement à travers une analyse des propriétaires constitués en entreprise (SPRL et SA). Ensuite, je documenterai le groupe prédominant dans le secteur locatif résidentiel, à savoir les personnes physiques.

La faible financiarisation du secteur de la location de logements

6L’examen du statut juridique des propriétaires bruxellois révèle une prépondérance des propriétaires individuels. En effet, il ressort du tableau 1 que les propriétaires louant des logements à Bruxelles et résidant en Belgique et constitués comme personnes physiques possèdent entre 69 % et 64 % des logements mis en location. Les sociétés de logements sociaux possèdent environ 10 % des logements mis en location (moins de 7 % de l’ensemble des logements). Les entreprises (SPRL et SA), quant à elles ne détiennent qu’entre 11 et 13 % des logements mis en location, selon que l’on tienne compte ou non des logements loués au domicile.

7De plus, si on examine la répartition des logements bruxellois détenus par des entreprises en fonction du nombre de logements possédés, il apparaît que les grandes entreprises en possèdent une proportion relativement faible. La figure 1 présente le nombre de logements détenus par des entreprises selon la taille de leur portefeuille. Les sociétés anonymes (SA) ou des sociétés privées à responsabilité limitée (SPRL) dont le portefeuille est inférieur à 10 logements représentent environ 62 % des logements possédés par des entreprises, soit environ 7 % de l’ensemble des logements loués. À l’inverse, les entreprises détenant un large portefeuille – plus de 20 et plus 50 logements – ne rassemblent qu’environ 3 % et 1,2 % de l’ensemble des logements loués.

Une concentration restreinte de la propriété locative

La domination des bailleurs personnes physiques de petite et moyenne envergure

La domination des rentiers aisés

10D’après plusieurs auteurs (Topalov, 1984 ; Harvey, 1974) la mise en location de logements a un caractère « inter-classes » : parmi les propriétaires bailleurs on retrouve des personnes appartenant à toutes les classes sociales. Dans cette section, il s’agira de tester cet aspect « inter-classes » de l’extraction de la rente liée à la location de logements. Le focus sera placé sur les propriétaires bailleurs personnes physiques à travers le prisme des revenus fiscaux. Les résultats suggèrent à fois la prépondérance des propriétaires aux revenus supérieurs à la médiane et l’existence à la marge de propriétaires avec des revenus plus faibles.

11Préalablement à l’analyse, il est important de souligner que les déciles ont été composés sans tenir compte des revenus tirés de la mise en location des logements. Dès lors, une sous-estimation des revenus des propriétaires bailleurs est probable, d’autant plus pour les propriétaires de nombreux logements. La structure de la propriété bailleresse par déciles de revenus fiscaux est présentée dans le tableau 2. De ce tableau, il ressort que plus de 68 % des logements mis en location à Bruxelles par des personnes physiques qui résident en Belgique appartiennent à des propriétaires qui se situent dans les 5 derniers déciles. Par ailleurs, on observe une surreprésentation des locataires dans les déciles inférieurs. Ces résultats sont cohérents avec ceux produits par F. Ghesquière (2023) qui montrent que – à âge équivalent – les bailleurs ont des revenus supérieurs à la moyenne. On peut en conclure que les propriétaires bailleurs ne sont pas, pour la plupart, de « purs rentiers » et que la rente tirée de la mise en location de logements constitue un complément de revenus à ceux tirés d’une activité professionnelle.

12Ainsi, bien qu’il existe cette composante « inter-classes » comme exposé ci-dessous, la propriété bailleresse est assez inégalitaire et induit globalement un transfert de revenus qui part de ménages plus pauvres vers des ménages plus aisés.

Les bailleurs moins aisés : une réalité non-négligeable à investiguer

13L’analyse des bailleurs plus pauvres demande une investigation plus en profondeur. D’abord, dans le même tableau 2, on observe qu’environ 18 % des logements mis en location à Bruxelles par des personnes physiques qui résident en Belgique appartiennent à des propriétaires qui se situent dans les 3 premiers déciles. Toutefois, comme évoqués plus haut, les revenus fiscaux ne tiennent pas compte des revenus issus de la location de logements.

14Dès lors, pour surmonter l’obstacle de la sous-estimation des revenus des propriétaires bailleurs, j’ai croisé les revenus fiscaux avec la taille du portefeuille. Les résultats montrent que les ménages qui détiennent un seul logement mis en location et appartiennent aux 3 premiers déciles ne représentent qu’environ 4 % de l’ensemble des logements mis en location par des propriétaires personnes physiques (voir tableau 5 en annexe). Ceci est beaucoup moins que le nombre précédemment avancé de la part de logements possédés par des bailleurs plus pauvres.

15Néanmoins, il se peut que des ménages aux ressources limitées accèdent à la propriété occupante par l’achat d’un immeuble (ou d’une maison subdivisée) comprenant plusieurs logements pour les mettre en location. Cette mise en location serait alors déterminante pour leur accès à la propriété occupante. De fait, on observe une prédominance des logements mis en location à domicile dans les quartiers populaires centraux (fig. 4). Néanmoins, il est vraisemblable que certains de ces logements ne soient pas loués, mais qu’ils aient fait l’objet d’un remembrement non identifié dans la base de données du cadastre. Ceci devrait être investigué sur le terrain afin de donner une autre mesure de l’ampleur de ces locations à domicile.

16Enfin, s’intéresser au cas des propriétaires bailleurs à domicile invite à analyser le nombre d’adresses où les propriétaires mettent des logements en location et pas seulement le nombre de logements possédés. Ce phénomène ne semble pas marginal puisque 8 % des logements mis en location sont détenus par des propriétaires personnes physiques appartenant aux 3 premiers déciles et possédant des logements à une seule adresse (voir tableau 6 en annexe).

17En fin de compte, le cas des bailleurs plus pauvres n’est pas négligeable puisque les ménages qui appartiennent aux 3 premiers déciles et mettent un logement en location ou qui ont des logements à une seule adresse représentent respectivement 4 % et 8 % de l’ensemble des logements mis en location par des propriétaires personnes physiques.

La mise en location à proximité et l’extraction de la rente vers la périphérie aisée

18La location de logements induit une extraction de rente des locataires vers les propriétaires, il est donc intéressant d’interroger la spatialisation de ce transfert. Pour ce faire, je suivrai une approche multiscalaire suivant une logique de zoom out, depuis l’échelle la plus fine à l’échelle plus large. D’abord, j’aborderai l’importance des propriétaires qui sont domiciliés à proximité de leur logement mis en location. Ensuite, je discuterai des bailleurs qui résident en Région bruxelloise. J’examinerai aussi le cas de ceux qui habitent en Belgique mais hors de la Région de Bruxelles-Capitale. Enfin, je présenterai des statistiques concernant les propriétaires qui sont domiciliés à l’étranger.

20Une minorité seulement des ménages bruxellois sont bailleurs. En effet, les ménages propriétaires bailleurs domiciliés à Bruxelles possèdent entre 52 % et 62 % des logements mis en location par des personnes physiques (tableau 3). Ceux-ci représenteraient entre 11 % et 15 % des ménages bruxellois selon que l’on exclue ou qu’on tienne compte des logements loués à domicile.

21Ensuite, une part conséquente des logements sont loués par des non-Bruxellois, clairement plus aisés. On observe, toujours dans le tableau, que les ménages résidant en Belgique hors de Bruxelles possèdent entre 33 % et 41 % des logements mis en location par des personnes physiques. Ils représentent un nombre de ménages équivalent à 9 % du nombre de ménages bruxellois. De plus, 80 % de ces logements détenus par des non-Bruxellois sont mis en location par des propriétaires appartenant aux 5 derniers déciles et 60 % aux 3 derniers déciles (tableau 3). En résumé, une part importante des logements loués appartiennent à des ménages non-bruxellois essentiellement issus des classes supérieures.

22La figure 6 présente la localisation des propriétaires possédant des logements à Bruxelles et domiciliés eux-mêmes en Belgique, mais en dehors de Bruxelles. La périphérie proche de Bruxelles y ressort nettement avec des valeurs élevées, ainsi que dans une moindre mesure les grandes villes et les communes du Littoral. L’importance numérique de ces propriétaires personnes physiques de petite et moyenne envergure et leur présence dans la périphérie proche pourraient s’expliquer par deux hypothèses : soit l’acquisition de logements s’inscrit dans le processus de périurbanisation, des ménages achètent leur premier logement dans la Région de Bruxelles-Capitale puis le conservent et le mettent en location lorsqu’ils déménagent vers la périphérie (voir Berns et al. (2022) pour les questions de péri-urbanisation) ; soit il s’agit de stratégies d’investissement par des ménages qui habitent en périphérie et qui investissent à Bruxelles, depuis la périphérie. D’autre part, la surreprésentation des propriétaires domiciliés dans les communes du Littoral est également cohérente avec la mobilité résidentielle des personnes nouvellement retraitées vers les zones touristiques (Decroly et Grimmeau, 1991).

24En conclusion, l’analyse par le prisme de la localisation des propriétaires a permis de tirer trois constats importants. D’abord, les quartiers aisés de seconde couronne et certains quartiers populaires (Saint-Josse et l’Ouest de Schaerbeek) ressortent comme ayant des proportions plus importantes de logements loués à proximité. Ensuite, la mise en location de logements est le fait d’une part minoritaire, mais non-négligeable, des ménages bruxellois (entre 11 % et 15 %) et une proportion importante des logements mis en location sont détenus par des propriétaires domiciliés en dehors de la Région (entre 33 % et 41 % des logements), surtout dans la périphérie proche de Bruxelles. Ces derniers représentent un nombre de ménages équivalent à environ 9 % du nombre de ménages bruxellois. Cette statistique, combinée à la précédente, témoigne d’un schéma d’opposition entre classes différent de celui souvent présenté (voir le Mouvement Occupy ou Piketty (2013) entre autres), qui insiste sur les inégalités entre le top 1 % voir les 0,1 ou 0,01 % et le reste de la population. Les résultats obtenus ici montrent, au contraire, qu’environ 20 % des habitants de la ville – au sens large, en tenant compte de la périphérie – contribuent à l’exploitation des locataires par le biais de la mise en location de logements.

Une composante de la division socio-spatiale de Bruxelles

25Comme déjà abordé dans les sections précédentes, la structure de la propriété des logements loués possède une inscription spatiale. Afin d’examiner sa relation avec la division socio-spatiale de Bruxelles, j’ai réalisé une typologie résumant la structure de la propriété dans les trois dimensions étudiées jusqu’ici : la localisation des propriétaires vis-à-vis de leurs logements mis en location, leur statut juridique et la taille de leur portefeuille de logements (figure 7 et tableau 4).

26Cette typologie a été produite à l’échelle des secteurs statistiques à partir des scores d’une analyse en composantes principales sur les sept variables suivantes, elles-mêmes couvrant les trois dimensions :

1. la part des logements loués par des propriétaires à domicile,

2. la part des logements loués par des propriétaires domiciliés à moins de 200 m,

3. la part des logements loués par des propriétaires domiciliés en dehors de Bruxelles,

4. la part des logements loués possédés par des sociétés de logements sociaux,

5. la part des logements loués possédés par des entreprises (SPRL et SA),

6. la part des logements loués possédés par des propriétaires personnes physiques et entreprises (SPRL et SA) possédant 5 logements ou plus,

7. la part des logements loués possédés par des propriétaires personnes physiques et entreprises (SPRL et SA) possédant 20 logements ou plus.

27Toutes les variables ont été établies en tenant compte des logements loués à domicile, excepté la part des logements loués par des propriétaires domiciliés à moins de 200 m pour éviter la redondance avec la part des logements loués par des propriétaires à domicile.

28Préalablement à la typologie, une analyse en composantes principales a été réalisée. Les scores des trois premières composantes, totalisant 78 % de la variance, ont ensuite été utilisés pour réaliser la typologie. La typologie a été réalisée en utilisant la méthode de Ward, un algorithme de classification ascendante hiérarchique qui minimise la variance à l’intérieur des groupes (intra-classes) et maximise la variance entre les groupes (inter-classes).

29Cette typologie fait ressortir 8 classes distinctes de secteurs statistiques :

301. Logements sociaux – type fort : ces secteurs statistiques se caractérisent par une très grande part de logements loués détenus par des entreprises de logements sociaux. Ils se distinguent très fortement des autres secteurs.

312. Logements sociaux – type faible : ces secteurs sont caractérisés par une présence de logements sociaux bien que moins importante que dans le type 1 et les autres scores relativement proches de la moyenne.

323. Propriétaires à proximité : ces secteurs sont caractérisés par une part importante de logements loués par des propriétaires à domicile et à moins de 200 m.

334. Grands propriétaires et entreprises – type fort : ces secteurs sont caractérisés par une forte présence des entreprises (SPRL ou SA), des propriétaires qui possèdent de 5 à 20 logements ou plus, peu de propriétaires à domicile ou à proximité.

345. Grands propriétaires et entreprises – type faible : ces secteurs ont des caractéristiques similaires au groupe 4 (centre), mais moins marquées.

356. Type moyen : ces secteurs sont caractérisés par des valeurs proches de la moyenne bruxelloise.

367. Propriétaires non-Bruxellois : ces secteurs se caractérisent par une proportion importante de propriétaires non-Bruxellois.

378. Petits propriétaires non-Bruxellois : ces secteurs sont caractérisés par une part importante de propriétaires possédant un petit nombre de logements et de propriétaires non-Bruxellois.

39Deux types de quartiers sont malgré tout un peu plus atypiques. D’une part, les indices synthétiques de difficulté des secteurs statistiques de logements sociaux apparaissent plus hétérogènes. Ceci s’explique par le fait que dans plusieurs secteurs, les logements sociaux ne représentent pas l’ensemble des logements et qu’ils jouxtent des logements de ménages plus aisées. En effet, les logements sociaux suivent une double logique géographique : présence dans les quartiers populaires centraux et en périphérie (Vandermotten et Istaz, 2022, 2024). D’autre part, les quartiers du centre apparaissent avec des valeurs intermédiaires en termes d’indice synthétique de difficulté. À mon sens, ceci est le reflet de la particularité du centre-ville à la fois socialement très mixte et abritant les fonctions de centralité.

40En résumé, cette synthèse permet d’illustrer l’ancrage spatial de la structure de la propriété des logements mis en location. La forte corrélation entre division sociale de l’espace et structure de la propriété invite à étudier l’existence de sous-marchés ainsi que les imbrications entre classes sociales et propriété bailleresse.

Conclusion

41Il ressort de cette analyse que les logements bruxellois mis en location sont surtout possédés par des propriétaires personnes physiques. Les entreprises, quant à elles, ne détiennent qu’une petite partie de ces logements et celles possédant un vaste portefeuille sont encore plus marginales. Ensuite, parmi les logements possédés par des personnes physiques, une large proportion est détenue par des propriétaires de petite ou moyenne envergure : les propriétaires de 1, 2 ou 3 logements représentent environ 60 % des logements loués, ceux qui en possèdent de 1 à 5, 75 % et ceux qui en possèdent plus de 20 moins de 5 % des logements loués. En résumé, l’extraction de la rente dans le secteur de la location de logement ne semble ne pas mener à des dynamiques d’accumulation à large échelle.

42Par ailleurs, malgré la présence non négligeable de bailleurs avec des revenus modestes, les propriétaires bailleurs sont plutôt issus des classes intermédiaires et supérieures puisque 75 % des logements sont détenus par des propriétaires qui appartiennent aux 5 déciles supérieurs. Les loyers constituent donc un transfert massif d’argent qui en moyenne vient de ménages plus pauvres vers des ménages plus aisés. Cette extraction de rente est le fait d’une minorité de ménages, mais qui représente néanmoins une part non-négligeable des Bruxellois, de 11 à 15 % des ménages bruxellois, de l’ordre de 20 à 25 % avec ceux qui habitent en périphérie. En effet, il a été montré qu’une part importante, entre 33 % et 41 %, des logements, sont mis en location par des propriétaires qui habitent en dehors de la Région bruxelloise, surtout en périphérie proche. Ces derniers bénéficient de façon d’autant plus nette de revenus élevés. Ces résultats dépeignent un schéma d’opposition plus complexe que celui qui opposerait les locataires à une ultra-minorité. Ceci pourrait être l’une des raisons des blocages politiques sur les questions de régulation des loyers.

43Ensuite, il a été montré que la structure de la propriété possédait une géographie et que cette dernière était fortement corrélée à celle de la division sociale de l’espace bruxellois. En résumé, les quartiers populaires centraux sont caractérisés par une surreprésentation des propriétaires à domicile ou étant domicilié à proximité. Les quartiers de première couronne Est et surtout du centre sont le terrain privilégié des propriétaires constitués en entreprise et avec des plus grands patrimoines. Enfin, la spécificité des quartiers aisés de seconde couronne est l’importance des propriétaires non-bruxellois. En fin de compte, cette analyse géographique invite à davantage étudier l’existence de sous-marchés et l’imbrication entre propriété bailleresse et classe sociale.

44Pour terminer, parmi les pistes futures de recherche, il apparaît utile de procéder à des analyses longitudinales, c’est-à-dire avec des données à plusieurs dates. Ceci permettrait de documenter par exemple si on observe une augmentation du poids des entreprises et des grands propriétaires parmi les propriétaires mais aussi de vérifier si cette petite accumulation mise en évidence dans cette étude est en lien avec la mobilité résidentielle et la périurbanisation.